벽지 뒤 곰팡이나 창가 결로를 발견하면 집주인에게 어떻게 말해야 할지 막막합니다. 2026년 10월 23일 기준, 먼저 할 일은 발견한 상태를 기록하고 임대인에게 수리가 필요한 사정을 알리는 것입니다.
사진만으로 비용 부담자를 단정하지 말고 원인 확인과 수리 협의를 요청합니다. 하자의 범위, 계약 내용, 사용 상태에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 처음부터 책임 공방을 하기보다 언제 어디에 어떤 문제가 생겼는지를 분명히 전달하는 편이 좋습니다.
임대인의 수선과 임차인의 통지를 함께 봅니다
민법은 임대인에게 계약이 유지되는 동안 목적물을 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 둡니다. 임차인에게는 수리가 필요한 사정을 지체 없이 알리도록 정합니다. 임대인이 이미 알고 있는 경우에 관한 예외도 있으나, 서로의 인식이 다를 수 있으므로 전달 내역을 남기는 것이 좋습니다.
곰팡이가 보인다는 사실과 그 원인이 무엇인지는 구분합니다. 발견 위치, 발생 시기, 비가 온 뒤의 변화, 창문 주변과 벽면의 상태를 정리해 함께 확인하자고 요청합니다. 증상만 보고 건물 하자나 생활 습관 중 어느 하나로 결론을 내리지 않습니다.
수리 요청 전에 남길 자료
- 방 전체와 문제가 생긴 부위를 함께 촬영하고 촬영 날짜를 남깁니다.
- 입주 때 사진과 현재 사진을 구분해 보관합니다.
- 처음 발견한 날과 이후 변화를 간단히 기록합니다.
- 임대차계약서의 수선 관련 특약을 확인합니다.
- 임대인에게 보낸 문자와 방문 확인 일정을 함께 보관합니다.
사진은 가까이 찍은 것만 모으기보다 어느 방의 어느 벽인지 알 수 있도록 남깁니다. 물건에 피해가 생겼다면 위치와 상태를 따로 정리합니다. 수리 전후 기록을 구분하면 재발 여부를 설명할 때에도 도움이 됩니다.
요청 문장은 간단하게 작성합니다. ‘안방 외벽 쪽 벽지와 창가에 습기와 곰팡이가 생겼습니다. 사진을 보내니 원인 확인과 필요한 수리 범위를 함께 점검해 주시기 바랍니다. 현장 확인이 가능한 일정을 알려 주시면 협의하겠습니다’처럼 사실과 요청을 나눠 쓰면 됩니다.
수리 특약이 있어도 범위를 확인합니다
임대차분쟁조정위원회 FAQ는 ‘건물수리는 입주자가 한다’는 특약에 관한 질문을 다룹니다. 수선 범위를 명시한 특별한 사정이 없다면 통상적인 소규모 수선과 주요 구성부분·기본 설비의 대규모 수선을 구분해 해석한다고 설명합니다.
따라서 특약 문구만 보고 어느 쪽이 모든 비용을 부담한다고 결론을 내리지 않습니다. 실제 손상 부위와 수리 범위, 원인 확인 결과를 놓고 협의해야 합니다. 견적을 받을 때도 표면 마감과 원인 개선 작업을 구분해 설명받으면 논의가 수월합니다.
주거 환경을 개선할 다른 지원을 알아본다면 집수리·수선유지 지원 대상 안내도 참고할 수 있습니다. 지원사업의 자격과 임대차계약상 수선 책임은 각각 확인합니다.
출처: 임대차분쟁조정위원회 임차주택의 유지·수선 FAQ
비용과 월세 처리는 먼저 협의합니다
민법에는 임차물 보존을 위해 지출한 필요비의 상환청구에 관한 규정이 있습니다. 다만 실제 지출이 필요비에 해당하는지, 특약과 원인에 따른 판단이 무엇인지는 개별 검토가 필요합니다. 직접 공사를 맡기기 전에는 통지 내용, 작업 범위, 견적, 비용 부담에 대한 답변을 남기는 편이 좋습니다.
수리비가 들었다는 이유만으로 월세에서 임의로 빼는 방식은 분쟁을 더 키울 수 있습니다. 사용에 지장이 있는 범위와 금액이 다투어질 수 있으므로 합의 내용을 문서로 남기고, 합의가 어렵다면 자료를 갖춰 상담합니다.
출처: 민법 제626조의 필요비 상환 규정, 위원회 수선 중 차임지급 관련 FAQ
공식 사이트 따라 하기
- 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 사이트에 접속합니다.
- ‘법령·정보’ → ‘FAQ’에서 ‘임차주택의 유지·수선’ 관련 질문을 확인합니다.
- 해결이 어렵다면 ‘분쟁조정’ → ‘조정제도 안내’에서 대상과 절차를 읽습니다.
- ‘방문 예약’의 전화 예약 또는 온라인 예약 안내를 확인하고 계약서와 통지 자료를 준비합니다.
확인 순서 요약
- 발견 상태와 날짜를 기록합니다.
- 임대인에게 원인 확인과 수리를 요청합니다.
- 수리 범위·비용·방문 일정을 협의해 남깁니다.
- 답변이 없거나 다툼이 계속되면 공식 상담을 이용합니다.
자주 묻는 질문
Q. 곰팡이가 생기면 집주인이 비용을 전부 내야 하나요?
A. 원인과 손상 범위, 계약 내용을 확인해야 합니다. 발생 사실만으로 부담 범위를 단정하기 어렵습니다.
Q. 수리는 세입자가 한다는 특약이 있으면 상담할 수 없나요?
A. 공식 FAQ도 이러한 특약을 다룹니다. 수선의 범위와 계약 문구를 함께 검토하므로 계약서를 준비해 상담합니다.
Q. 먼저 고친 비용을 다음 월세에서 빼도 되나요?
A. 필요비와 차임에 관한 판단이 다투어질 수 있습니다. 통지와 비용 협의 기록을 남기고 구체적인 처리 방법은 상담 후 정하는 편이 좋습니다.