대출이나 전세보증금이 있는 집을 자녀에게 넘기려는 분은 증여세가 줄어드는지, 부모의 양도소득세가 얼마나 생기는지 함께 걱정하게 됩니다. 2026년 10월 3일 기준, 부담부증여는 집값뿐 아니라 실제로 넘기는 채무와 이를 입증할 자료를 먼저 살펴야 합니다.
핵심은 인정되는 채무 부분을 양도로 보고, 그 비율만큼 취득가액을 나눠 양도차익을 계산하는 것입니다. 받는 사람이 채무를 실제로 인수했는지도 중요합니다. 계약서에 채무승계 문구를 넣는 것과 세법상 채무가 인정되는 것은 구분해 준비해야 합니다.
부담부증여에서 누구에게 어떤 세금이 생깁니까
재산을 주는 사람을 증여자, 받는 사람을 수증자라고 합니다. 부동산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하면, 인정되는 채무 상당액은 양도소득세 계산 대상이 됩니다. 채무를 뺀 증여 부분은 수증자의 증여세 계산에 반영됩니다.
다만 재산가액에서 채무를 뺀 금액이 곧 증여세 과세표준은 아닙니다. 이전 증여의 합산과 적용 가능한 증여재산공제 등을 별도로 검토해야 합니다. 부모의 양도분과 자녀의 증여분을 나눠 계산표를 만드는 것이 출발점입니다.
출처: 상속세 및 증여세법 제47조, 국세청 부담부증여 시 양도가액 산정방법.
부담부증여 양도차익 계산은 채무 비율부터
채무 비율은 인정되는 채무액을 증여가액으로 나눠 구합니다. 양도가액은 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 재산가액에 이 비율을 곱합니다. 양도분 취득가액도 법에서 정한 취득가액에 같은 비율을 곱해 계산합니다.
예를 들어 증여가액과 세법상 평가액이 모두 8억 원이고, 인수한 채무가 3억 원이라고 가정합니다. 증여자의 실제 취득가액은 4억 원이며, 실제 취득가액을 적용할 수 있고 취득가액 외 필요경비는 없는 설명용 사례입니다.
| 항목 | 계산 내용 |
|---|---|
| 채무 비율 | 3억 원 ÷ 8억 원 = 37.5% |
| 양도분 양도가액 | 8억 원 × 37.5% = 3억 원 |
| 양도분 취득가액 | 4억 원 × 37.5% = 1억 5천만 원 |
| 가정한 양도차익 | 3억 원 − 1억 5천만 원 = 1억 5천만 원 |
이는 법령 산식에 가정한 금액을 넣은 예시입니다. 실제 신고에서는 양도분에 인정되는 필요경비를 검토합니다. 양도차익과 최종 납부세액은 다르며, 비과세 여부와 공제·세율은 개별 요건에 따라 확인해야 합니다.
출처: 소득세법 시행령 제159조, 국세청 세액계산요령. 표의 금액은 계산 설명을 위한 가정입니다.
취득가액을 적용할 때 놓치기 쉬운 점
증여재산을 법령에서 정한 기준시가 방식으로 평가해 양도가액을 산정하는 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정해야 합니다. 예시의 실제 취득가액을 모든 부담부증여에 그대로 적용할 수는 없습니다.
증여재산 평가자료와 부모의 과거 취득계약서를 함께 놓고 적용 방식을 확인하십시오. 평가 방식이 달라지면 양도분 취득가액도 달라질 수 있습니다. 출처: 소득세법 시행령 제159조.
부동산 증여와 함께 은퇴자금의 세금도 점검한다면, 같은 금융·세금 카테고리의 IRP 퇴직연금 세액공제·과세이연·연금수령 과세 총정리도 함께 읽어보십시오.
채무승계 입증법: 계약과 실제 부담을 연결합니다
배우자나 부모·자녀 사이의 부담부증여는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정하는 규정이 있습니다. 객관적으로 인정되는 채무는 예외가 될 수 있으므로 채무의 존재와 승계 사실을 설명할 자료를 준비해야 합니다.
상속세 및 증여세법 시행령은 금융회사 등에 대한 채무는 해당 기관의 채무임을 확인할 서류로, 그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정 및 이자지급 증빙 등으로 확인하도록 규정합니다. 다음은 이를 바탕으로 자료를 정리하는 실무 체크리스트입니다.
- 대출: 증여 시점의 대출잔액 자료와 약정서를 준비하고, 금융기관에서 채무 인수 절차와 관련 서류를 확인합니다.
- 증여계약: 인수할 채무의 종류·금액·채권자와 누가 갚을지를 구체적으로 정리합니다.
- 전세보증금: 임대차계약서와 보증금 수수 자료를 모으고, 수증자의 반환의무 승계 내용을 확인합니다.
- 상환 기록: 원금·이자 지급 내역과 자금 출처를 함께 보관해 실제 부담한 사람을 설명할 수 있게 합니다.
자료 한 장으로 인정 여부가 결정된다고 생각하기보다, 계약 내용과 금융 거래가 서로 맞는지 살펴야 합니다. 증여 후 부모가 자녀의 채무를 대신 갚는다면 그 대납 자체의 증여세 문제도 따로 검토해야 합니다.
출처: 상속세 및 증여세법 시행령 제36조, 같은 시행령 제10조, 상속세 및 증여세법 제36조.
양도분 신고기한은 별도 규정을 확인합니다
소득세법 제105조는 부담부증여의 채무액 상당 부분을 양도로 보는 경우, 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월을 예정신고 기간으로 정합니다. 실제 신고일을 잡을 때는 양도시기와 적용 법령을 확인하고, 휴일 등을 반영한 마감일은 국세청 공식 안내에서 확인하십시오.
증여자의 양도소득세와 수증자의 증여세는 각각 챙겨야 합니다. 부동산을 넘기는 절차가 끝났다는 이유로 세금 신고까지 끝났다고 생각하지 않도록 신고 주체별로 자료를 구분해 두십시오.
출처: 소득세법 제105조 제1항 제3호.
확인 순서 요약
- 증여재산 평가액과 부모의 취득가액 적용 방식을 확인합니다.
- 실제로 인수하는 채무액과 채무승계 증빙을 대조합니다.
- 채무 비율로 양도분을 계산하고 인정되는 필요경비를 검토합니다.
- 부모의 양도세와 자녀의 증여세를 각각 검토한 뒤 신고 일정을 확인합니다.
- 증여 이후에도 상환과 보증금 반환 기록을 보관합니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세보증금도 부담부증여의 채무로 인정됩니까?
A. 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 임대보증금은 시행령에 규정된 관련 채무입니다. 실제 보증금 채무와 수증자의 인수 사실을 입증해야 하며, 배우자·부모와 자녀 사이에서는 객관적 증빙도 확인해야 합니다. 출처: 상속세 및 증여세법 제47조, 같은 법 시행령 제36조.
Q. 자녀가 인수한 대출을 부모가 대신 갚아도 됩니까?
A. 제3자가 채무를 변제해 얻은 이익은 증여재산가액에 포함될 수 있습니다. 부모가 대신 갚은 금액의 별도 증여 여부를 검토하고 실제 지급 내역을 남겨야 합니다. 출처: 상속세 및 증여세법 제36조.
Q. 부담부증여를 하면 세금이 항상 줄어듭니까?
A. 채무를 증여재산가액에서 빼는 것만으로 전체 세금이 줄었다고 판단할 수 없습니다. 인정되는 채무 부분에 대한 증여자의 양도소득세도 함께 계산해야 합니다. 출처: 상속세 및 증여세법 제47조, 소득세법 시행령 제159조.